Сделки с земельными участками, не сопровождающиеся сменой собственника

Основные виды сделок в сфере использования земель, которые не влекут за собой смены собственника земельного участка, — это договоры аренды, договоры залога земельных участков, залог права аренды земельного участка и права на земельную долю, а также доверительное управление недвижимым имуществом (ст. 1012—1026 ГК РФ).

Под арендой земельных участков понимается урегулированная нормами гражданского (ст. 606—625 ГК РФ) и земельного законодательства (ст. 22 ЗК РФ) земельно-правовая сделка, основными признаками которой являются: срочность; возмездность; целевой характер, определенный договором аренды земельного участка; самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора, выражающаяся в запрете арендодателю вмешиваться в деятельность арендатора, если он не нарушает условия договора.

Приводя в систему перечисленные признаки, можно сформулировать земельно-правовую сделку по аренде земли как срочное, возмездное и целевое использование земли арендатором для самостоятельного ведения хозяйства на ней в рамках договора аренды.

Особенностью договоров данного вида является сохранение за арендодателем титула собственника, а значит и всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного угодья. Лишь при защите нарушенных земельных прав арендатор вправе выступать от имени собственника земельного участка, в том числе и без доверенности, если его действия ограничиваются рамками законной защиты.

Поскольку арендатор — не собственник земельного участка, а всего лишь срочный пользователь им, то налоговое бремя несет на себе арендодатель — собственник земельного участка.

Исходя из принципа стабильности земельных отношений, закон предоставляет право арендатору, надлежащим образом выполняющему свои договорные обязательства, преимущественное, по отношению к другим лицам, право на возобновление арендных отношений на следующий срок. В результате этого срочный договор аренды при надлежащем исполнении арендатором своих договорных обязанностей может длиться неопределенное время.

Залог как одна из форм земельно-правовой сделки представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом (ст. 1 Закона РФ «О залоге»).

В случае нарушения залоговых обязательств залогодателем (невозврата долга, взятого под залог земельного участка) залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество только по решению суда, арбитражного или третейского суда, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Лишь в специально оговоренных законом случаях допустимо обращение взыскания на такое имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

В соответствии со ст. 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Залог права на земельную долю допускается при условии, если она может быть выделена в натуре без изменения целевого назначения земельного участка при обращении на нее взыскания.

Указанные договоры должны быть осуществлены в письменной форме, нотариально удостоверены и обязательно зарегистрированы