Поможем написать любую работу на подобную тему
Особая ситуация сложилась по поводу земель сельскохозяйственных коммерческих организаций, причем эта проблема так и не была разрешена в новом ЗК РФ. В ЗК РСФСР (ст. 69) устанавливался правовой режим земель колхозов, сельскохозяйственных кооперативов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» эта статья была признана недействующей.
Следует заметить, что предоставление сельскохозяйственных земель предприятиям и оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируются вступившим в силу с февраля 2003 года Федеральным законом РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии с данным законом, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 закона).
Подавляющая часть земель, ранее находившихся в пользовании сельскохозяйственных предприятий, была приватизирована. В результате реорганизации колхозов и совхозов граждане (как правило, работники этих предприятий) получили право на земельную долю (пай). Владелец земельной доли вправе по своему выбору распорядиться ею.
С начала 1991 г. в результате проведения земельной реформы около 12 млн. сельских жителей стали собственниками земельных долей (паев). Однако в результате этого реорганизованные сельскохозяйственные организации утратили какие-либо права в отношении своих земель. В действующем земельном законодательстве права таких сельскохозяйственных коммерческих организаций на землю не урегулированы. Земельное законодательство не признает эти сельскохозяйственные организации субъектами земельных отношений, поскольку «собственниками» земли в такой ситуации являются владельцы земельных долей (паев).
В связи с этим встает много вопросов, на которые нельзя найти ответ в ЗК РФ. Кто в этой ситуации должен уплачивать земельный налог, нести ответственность за нарушения земельного законодательства? Кому должны возмещаться убытки в случаях изъятия земель сельскохозяйственной организации для государственных или муниципальных нужд и т.д.
Установление коллективной (общей) совместной или долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственной организации не было связано с решением в законодательстве проблем, на основе каких прав сама сельскохозяйственная организация использует землю.
В настоящее время сельскохозяйственная коммерческая организация может приобрести право собственности на землю в результате продажи земельных участков из фонда перераспределения местной администрацией на торгах (аукционах, конкурсах) (п. 1 ст. 10 Федерального закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 9) установил, что передача земельных долей в аренду сельскохозяйственным организациям осуществляется на основании договоров между собственниками долей и сельскохозяйственными организациями. Арендодателями могут выступать как отдельный собственник, так и группа собственников земельных долей. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 4 ст. 9 закона). Площадь земель сельскохозяйственного назначения, арендуемых для производства сельскохозяйственной продукций, не ограничивается (п. 6 ст. 9 закона). Роскомземом 16 мая 1996 г. был утвержден Примерный договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. Однако указанные способы приобретения прав на землю не являются кардинальным решение проблемы.
К сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ (п. 1 ст. 12 закона).
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается (п. 5 ст. 10 Федерального закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
В соответствии с пунктом 6 статьи 10 вышеназванного закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.
Есть сельскохозяйственные организации, в которых реорганизация не проводилась – совхозы, государственные сельскохозяйственные предприятия, например, находящиеся в ведении Минобороны РФ, МВД России, Минсельхозпрода России, научно-исследовательские учреждения, учебные заведения и учебно-опытные хозяйства, которые используют землю на титуле права постоянного (бессрочного) пользования. Эти сельскохозяйственные организации обладают соответствующими земельными правами и обязанностями.
Исключением из рассмотренной выше ситуации является регулирование прав на землю сельскохозяйственных кооперативов. Вновь созданные сельскохозяйственные коммерческие организации используют земли сельскохозяйственного назначения на праве собственности и иных предусмотренных законодательством титулах. К их числу относятся сельскохозяйственные кооперативы – организации, созданные сельскохозяйственными товаропроизводителями на основе добровольного членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности, основанной на объединении их имущественных паевых взносов в целях удовлетворения материальных и иных потребностей членов кооператива. Сельскохозяйственный кооператив может быть создан в форме производственного или потребительского кооператива. Порядок создания и деятельности таких кооперативов регулируется Федеральным законом РФ от 8 декабря 1995 г. (в ред. от 10 января 2003 г.) «О сельскохозяйственной кооперации».
Пункт 3 статьи 19 указанного закона предусматривает, что при реорганизации сельскохозяйственной организации ее член (участник) вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающуюся ему земельную долю в счет паевого взноса в паевой фонд кооператива (с условием или без условия их возврата в натуральной форме в случае выхода из кооператива) либо передать земельный участок, находящийся в его собственности, кооперативу в аренду на условиях, установленных законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. В этом случае кооператив становится собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов его членами (п. 3 ст. 34 закона), и соответственно собственником таких земельных участков. Согласно статье 6 Федерального закона РФ «О сельскохозяйственной кооперации» кооператив вправе иметь в собственности, покупать или иным образом приобретать, продавать, закладывать и осуществлять иные вещные права на имущество и земельные участки, в том числе переданные ему в виде паевого взноса в паевой фонд кооператива, в порядке и условиях, которые установлены законодательством РФ и законодательством субъектов Федерации.
Особенности правового режима земель сельскохозяйственного кооператива отражены в статье 18 закона. Так, выходящему члену кооператива должна быть выплачена стоимость его паевого взноса или должно быть выдано имущество, соответствующее его паевому взносу, а также произведены другие причитающиеся ему выплаты в размерах, в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Паевой взнос возвращается в порядке, установленном уставом. В соответствии с уставом кооператива либо в соответствии с решением общего собрания членов кооператива и с согласия лица, выходящего из кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива.
Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого земельного участка не должен превышать размер земельной доли или земельного участка, переданных кооперативу выходящим из него членом при его вступлении в кооператив.
В случае, если земельный участок или земельная доля были переданы кооперативу по договору в качестве паевого взноса с условием возврата земельного участка при выходе из членов кооператива, земельный участок возвращается в порядке и на условиях, которые определены указанным договором. Споры о возврате земельного участка в таком случае разрешаются судом.
Место нахождения земельного участка, выдаваемого выходящему члену кооператива в счет его паевого взноса в соответствии с уставом кооператива или в соответствии с решением общего собрания членов кооператива, устанавливается решением правления кооператива.